"Dosta građana si je dodijelilo ulogu kritizera. Kritika je dobra, ako je konstruktivna. Ne možeš stalno kritizirati, a da istodobno ignoriraš vlastite obveze, što se kod nas stalno događa".
Nedavno je u Karlovcu održan sastanak Udruge pravnih i fizičkih osoba registriranih za upravljanje nekretninama "Upravitelj" na kojemu su se razmatrale zakonske reforme s područja upravljanja višestambenim zgradama, a što o tim promjenama misle suvlasnici i stanari pokušali smo saznati od predsjednika Udruge suvlasnika-stanara Karlovca Alena Kristovića u još jednom intervjuu iz ciklusa "ZOOM POLITIKON" na Kaportalu. Razgovor s Kristovićem, koji inače objavljuje redovito aforizme na društvenim mrežama "za gospodina s jutarnje kave", smo započeli događajem koji se zbio neposredno prije no što smo se povezali posredstvom aplikacije Zoom radi intervjua.
Jedna gospođa je s kolicima za kupovinu stajala na parkirališnom mjestu ispred poslovnice Kauflanda u Karlovcu. Naišao je vozač koji je htio parkirati automobil, a ova mu nije dozvolila. Pretpostavljam da je u svoj toj jutarnjoj gužvi nekome čuvala mjesto. Vozač nije htio odustati i insistirao je da se ova makne – stao je i trubio, ali ona je jednostavno odbijala maknuti se. Nastao je prometni čep i svi su automobili počeli bjesomučno trubiti. Kako živjeti s ljudima? Predstavnik si suvlasnika-stanara u jednom neboderu i imaš specifičnu perspektivu na to.
- Bojim se da će situacija kao što je ova kakvu si opisao biti sve više jer su svi nešto jako nervozni. Uvijek je bilo teško živjeti s ljudima. Staro je upozorenje da je najteže raditi s ljudima i uistinu jest tako. Dosta toga ovisi o tome kako se postaviš. Nakon pandemije i ratova, kriza i loših vijesti je sve teže živjeti zajedno. Rješenje bi možda bilo da svatko radi na sebi. Biti stalno nabrijan ne vodi nikamo. Društvena smo bića i moramo živjeti jedni pored drugih i jedni s drugima.
Možda bi dobar početak bio da ne branimo trgovačkim kolicima vozačima da parkiraju automobile na parkirališnim mjestima.
- Treba li to komentirati?
Također, ostavljaju se ta kolica iz trgovačkih centara kojekuda – valjda ih kupci dovuku do automobila ili svojih ulaza u zgrade pa ostave tako.
- Dobro to ponekad i dođe, kao oni bicikli za najam. U ovu situaciju kakvu opisujemo najbolje bi se uklopio Cosmo Kramer iz televizijske serije "Seinfeld".
Sve više ličimo na New York iz filmova i serija – svi su napeti, iz napetosti nastaju komične situacije i slično.
- Uzeli smo najgore od Zapada.
Nije tako strašno – nema Hamasa barem.
- Ima vremena i za to. Zezam se – ne daj, Bože, tako nečega!
U američkim filmovima i serijama često prikažu osobu zaduženu za popravke u višestambenim zgradama – domara. Je li njegova funkcija slična onoj predstavnika suvlasnika-stanara kod nas?
- Nije. Samo Hrvatska i Slovačka poznaju funkciju predstavnika suvlasnika, a ona bi po prilici odgovarala nekadašnjoj funkciji predsjednika kućnog savjeta koju su vršili neki striček ili teta koji su obilazili ulaz u trenirkama i s tekicama te vodili sastanke u prizemlju. Na Zapadu također postoje upravitelji i postoji domar na plaći. Kod nas je predstavnik suvlasnika spona između suvlasnika i upravitelja te izvođača i ostalih. Kod nas su zgrade u vlasništvu petnaestak ili čak i stotine pojedinaca, a na Zapadu je često vlasnik samo jedan, a stanari su podstanari. Kod nas je ovako kako sam opisao, a tako će i ostati.
Baš je neobičan podatak da samo Slovačka i Hrvatska imaju takav model.
- Malo jest. Mislim da je presudilo što su stanari uglavnom vlasnici stanova.
Nije li i u Sloveniji slično kao kod nas?
- Manje-više jest, ali ipak imaju drugačiji model. Mnogima se naš ne sviđa, a baš proizlazi iz toga što je više vlasnika zgrade. Zadovoljan sam našim modelom, a moramo samo poraditi sami na sebi, na kulturi stanovanja. Nedvojbeno imamo prava, ali zaostajemo u ispunjavanju zakonskih obveza. Zakon kaže da suvlasnik ima pravo vlasništva, ali i obvezu sudjelovanja u upravljanju zgradom, što se zanemaruje. Očekuje se da sve riješe upravitelj i predstavnik stanara. Suvlasnici su temelj svega. Od njihovog novca djeluju i upravitelji i izvođači. Stoga suvlasnici moraju biti složni i zainteresirani. Suvlasnici su prvi koji svojoj zgradi moraju htjeti najbolje.
Jesi li bio na nedavnom skupu Udruge "Upravitelj" u Karlovcu?
- Samo duhom. Molio sam se za njih. Njihov skup je bio zatvoren. Inače godišnje imaju dva skupa, jedan otvoren i drugi zatvoren. Početkom ove godine je prvi puta Udruga "Upravitelj" pozvala udruge suvlasnika-stanara, kojih je u Hrvatskoj tri, na druženje, da se konačno i upoznamo. To je korak unaprijed. Komunikacija, ako je iskrena, je najbolja.
Postoji li inače nepovjerenje između upravitelja i suvlasnika-stanara?
- To pripisujem prošlim vremenima. Konačno su shvatili da i mi postojimo i da nas se ne može zaobići. Ako ne surađujemo, proces održavanja zgrade ne vodi nikamo.
Počeo si pisati za portal Zgradonačelnik, a pišeš i na mrežnoj stranici udruge koju vodiš. U toj ulozi si propitivao upravitelje koji djeluju u Karlovcu.
- U medijima su uglavnom negativnosti, pronevjere i slično, a moramo znati da u malom Karlovcu ima čak tridesetak nebodera. U višestambenim zgradama živi sigurno šezdesetak posto Karlovčana. Malo je u javnosti takvih informacija, pa sam se upustio amaterski u novinarstvo ne bih li općinstvu približio takve podatke. Molim građane da mi se jave i s pozitivnim primjerima, a njih je uistinu mnogo. Zgradonačelnik se pokrenuo prije tri godine i imaju dobru čitanost. To je platforma za razmjenu iskustava iz raznih gradova u Hrvatskoj.
Što je glavni problem upravljanja zgradama u Hrvatskoj?
- Nezainteresiranost i needukacija suvlasnika. Uglavnom zovu udrugu koju vodim da se požale kako njihov predstavnik ne valja. Slažem se da među predstavnicima suvlasnika-stanara ima kojekakvih, ali kad netko nazove da se žali, čujemo samo jednu stranu priče. Moramo se više početi interesirati za naše vlasništvo. Daljnji problemi slijede iz te nezainteresiranosti.
Što je danas predstavnik suvlasnika-stanara po statusu i ovlastima i hoće li se njegova uloga i status mijenjati Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada?
- Nadam se da će se barem osuvremeniti Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Prijedlog novog zakona skrivaju kao zmija noge. Još nisam dobio taj tekst i čak sam i prestao inzistirati da na tome da mi ga se dostavi. Predstavnik je, ponavljam, spona između suvlasnika i upravitelja. Njegova je uloga prenijeti zahtjeve suvlasnika upravitelju. Predstavnik je nerijetko "Katica za sve", pa i domar, ali dobro, to uvelike ovisi i o samom predstavniku. Bi li htio da se to mijenja? Ne bih.
Djeluješ kao predstavnik po ugovoru?
- Da. Osim ugovora o upravljanju, koji se potpisuje s upraviteljem, temeljni dokument je međuvlasnički ugovor kojega potpisuju suvlasnici s predstavnikom i kojime se određuje što taj predstavnik radi. Svaki suvlasnik mora posjedovati međuvlasnički ugovor, a malo ih posjeduje – neki čak ne znaju da postoji. Taj međuvlasnički ugovor može odrediti i kućni red, korištenje zajedničkih prostorija i drugo radi toga da se život učini kvalitetnijim.
Imaš, dakle, kao predstavnik obveze...
- Tako je.
...i neku novčanu naknadu?
- Tako je.
Ona iznosi desetak tisuća eura tjedno?
- Ne. Ona iznosi 99,54 eura mjesečno.
Predstavnici stanara su u pravilu oni koji imaju redovne poslove ili su u mirovini?
- Da, uglavnom umirovljenici. Nerijetko se odbija ta obveza, a onda nastupaju problemi jer zgrada mora funkcionirati. Možda sam previše optimističan jer smatram da je moguće utjecati na svijest građana, da se netko prihvati te funkcije, da se stanari zainteresiraju...
Prima li domar višestambenih zgrada na Zapadu punu plaću?
- Da. To je njegovo radno mjesto. Ne znam je li to kod nas moguće s obzirom na budžet zgrada. Pitanje je tko je koliko i sposoban – domar mora znati barem osnove o struji, vodi...
Kako bi opisao kulturu stanovanja? Građani uglavnom kritiziraju vlasti, javne tvrtke, a što je na građanima, što oni mogu još napraviti?
- Dosta građana si je dodijelilo ulogu kritizera. Kritika je dobra, ako je konstruktivna. Ne možeš stalno kritizirati, a da istodobno ignoriraš vlastite obveze, što se kod nas stalno događa. Kultura stanovanja ovisi od zgrade do zgrade, ali je relativno dobra. Bučnih susjeda će uvijek biti. Najviše me muče nezainteresiranost i needuciranost. Dok ne napravimo utoliko pozitivan iskorak, kultura stanovanja neće napredovati. Pravo svakoga je da kritizira, no da bi netko kritizirao, morao bi nešto i znati. Često se suvlasnici žale da im je predstavnik "s nekim u talu". Ako su suvlasnici složni i zainteresirani, predstavnik neće biti s nikim "u talu", vidjet će da ima nadzor. Što je danas tal? Svi imamo problema s izvođačima, čak i poštarima i konobarima. Jedan karlovački upravitelj je prije tri ili četiri godine imao dvanaest kooperanata vodoinstalatera, a danas ih ima dva i pol – polovica je onaj treći koji se nikome javlja. S dvanaest se palo na dva jer nema tvrtki i radnika. Taj problem treba rješavati država. U takvim okolnostima si predstavnik suvlasnika i moraš zvati vodomeštra, a imaš samo dvije opcije, pa će ti netko sa strane reći da si s njima "u talu".
Moraš u takvim okolnostima biti s njima "u talu"?
- Tako je. Da ih je i dalje dvanaest, normalno je da ću nazvati onoga koji se uvijek odazvao i koji je najbolje uradio posao. Svi bismo, dakle, morali stati na loptu.
U svjetskim razmjerima si poznat kao netko tko se odvojio od središnjeg toplinskog sustava u Karlovcu.
- Baš u svjetskim?
Da. Obnovljeni su vrelovodi i s novom distribucijskom mrežom je nekidan započela nova ogrjevna sezona. Razmišljaš li da se zbog toga vratiš u centralni toplinski sustav?
- Ne. S većinom djelatnika Gradske toplane, ranije Toplane, sam jako dobar – možda me poneko od njih ne voli, ali to je onda problem tih osoba. Tumačio sam im da će sa mnom imati najmanje problema – samo ne želim biti u njihovom sustavu, ali ne zbog toplane, nego zbog zakonske regulative. U Hrvatskoj je ukupno osam toplinarskih tvrtki. Želim im sreću u poslovanju. Drago mi je što su uspjeli obnoviti vrelovod. Meni je dobro.
Jesu li poneki suvlasnici i njihovi predstavnici komentirali da bi se vratili u sustav?
- Ne. Nakon sudskih procesa smo se razišli. Pet godina smo se povlačili po sudovima. Bilo je smijeha, suza, šale... Rekli smo tada da ćemo jednostavno nestati kada dobijemo sudske sporove. Nije nas zanimala politika, samo da se maknemo iz sustava. I danas se netko raspita kako bi se mogao izdvojiti iz središnjeg toplinskog sustava, uglavnom kada se spomene poskupljenje grijanja, ali danas se teže izdvojiti no što je bilo u doba kada sam se ja izdvajao.
Neka od umirovljeničkih stranaka lobira da država pomogne ugrađivanju dizala u višestambene zgrade koje ih nemaju. Što znaš o tome?
- Neka od umirovljeničkih stranaka se uistinu time bavila, a ne mogu sad napamet precizirati koja. Dizala su nužna potreba u neboderima, mada su skupa za održavanje. Znaš kako se gradilo – živiš na četvrtom katu, a u biti je riječ o šestom s obzirom na fore da su se zbog skupe i zahtjevne ugradnje dizala katovi nazivali mezaninom, suterenom i slično. Na Luščiću ugrađuju prvo panoramsko dizalo i svima bih preporučio da osiguraju lift jer umnogome olakšava život. Često ovi s prvog kata odbijaju financirati ugradnju dizala "jer im to ne treba". Po toj logici, ovima čiji su stanovi okrenuti na jug ne treba pročelje. No, postoji i tu rješenje – ako ovima na prvom katu ne treba dizalo, neka puste druge da se dogovore oko njegove ugradnje, a pričuvu ćemo regulirati tako da ovima na prvom katu ostane ista, ali neće koristiti lift jer neće imati šifru ili ključ za to. Sve je stvar dogovora.
Odakle ta sebičnost? Pa i on će koristit lift, ako ode s prvog kata susjedu na šesti.
- Naravno. Argumentirao bih takvima da će ići susjedima na kavu na više katove. "Pa ja s nikime ne pijem kavu", odgovorio je jedan.
Ili će otići na krov, što je isto zajednički dio zgrade.
- Jest, ali je bolje da ne ide na krov. Ne razumijem niti ja tu sebičnost.
Treba li sto posto potpisa suvlasnika za ugradnju lifta?
- Ne treba, treba 51 posto. Kod takvih ulaganja ima više odluka, da se investira, pa da se dignu krediti i slično. Kad se diže iznos pričuve, trebamo paziti na to da ne gurnemo nekoga od susjeda u dužničko ropstvo. Tada zgrada može izgubiti i sudski spor jer Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima štiti vlasnika stana od toga.
Je li bilo inicijativa da se uklone dizala iz višestambenih zgrada?
- Nije, koliko mi je poznato.
Navodno bi po novome zakonu višestambena zgrada bila pravna osoba i imala bi svoj osobni identifikacijski broj.
- Tako je.
Što to znači?
- Ne bi bila pravna osoba kao neka tvrtka, više kao neka ustanova. Unazad godinu dana je donesen zakon o gospodarenju otpadom koji predviđa kazne za nerazvrstavanje, no ne može se zgrada kazniti jer nije pravna osoba. Stoga mislim da se u tome krije smisao tog zakonskog prijedloga. OIB bi višestambenu zgradu mogao prisiliti da se drži zakona. Zašto bi netko tko se trudi razdvajati otpad trpio posljedice jer je netko drugi došao i bacio otpad bezveze?
Jesu li se stanari navikli na taj režim razdvajanja?
- Koliko vidim, jesu. Neki su stavili lokote na spremnike za otpad. Tridesetak zgrada je ima unutarnje smetlarnice. Otpad se redovito odvozi i nema većih problema.
Smetlarnice su uvelike bile pretvorene u spremišta za bicikle. Vraća li im se sada prvobitna namjena u većoj mjeri?
- Vraća. To nije loše i zbog toga što je grad uredniji. Šteta je što nije prihvaćena naša inicijativa da budu tipizirani boksovi za kontejnere.
Netko se žalio da je kućni red relikt iz Jugoslavije – radi se od 6 do 14 sati, od 14 do 18 nema radova u stanovima jer mora biti mir...
- Da, žalili su se i u pravu su. Stanari najbolje poznaju svoju zgradu i svoje susjede. Kućni red svaki ulaz može prilagoditi sebi. Gotovo nitko više ne radi od 6 do 14 sati. Nedjeljom nema adaptacije stana i sličnih radova.
Što poručiti gospodinu s jutarnje kave za kraj?
- Bio sam na zumu, a sad ću biti na drumu...
Razgovarao: Marin Bakić
